Bár az elmúlt hónapokban fokozatosan élénkülni kezdett Budapest belső kerületeinek lakáspiaca, a vásárlók továbbra is óvatosak, és jóval tudatosabban döntenek, mint korábban. A magas árak, a visszafogott befektetői aktivitás és a bizonytalan piaci környezet miatt egyre több tulajdonos szembesül azzal, hogy a tavaly még működő árszinteken ma már sokkal nehezebb értékesíteni.
A Balla Ingatlan tapasztalatai szerint a VI., VII., VIII. és IX. kerületben az év elejét még mérsékelt kereslet jellemezte, amit a választások előtti kivárás tovább erősített. Az új kormány felállását követően ugyan nőtt az érdeklődés, de a vásárlók jelentős része továbbra is megfontoltan lép, és sok esetben hosszabb ideig mérlegeli a döntést.
Egyelőre nem tértek vissza a befektetők
A belvárosi lakáspiacot korábban jelentős részben a befektetői kereslet mozgatta, jelenleg azonban inkább saját célra vásárló párok és családok jelennek meg a piacon.
Akik befektetési céllal mégis vásárolnak, többnyire felújítandó ingatlanokat keresnek, és rendkívül kemény tárgyalásokat folytatnak az árakról. A tranzakciók nagy része továbbra is hitelből valósul meg, sok vevő pedig az Otthon Start Program nyújtotta lehetőségeket használja ki. Az átlagosan felvett hitelösszeg ma már gyakran eléri a 30-35 millió forintot.
A tavalyi árakhoz ragaszkodó eladók egyre nehezebb helyzetbe kerülnek
A szakértők szerint a belvárosi kínálat egyik legnagyobb problémáját továbbra is a túlzó árazás jelenti. Számos tulajdonos még mindig a tavalyi áremelkedésekből indul ki, miközben a kereslet már jóval visszafogottabb.
Nem ritka, hogy egy-egy lakás ára 10 százalékkal vagy akár ennél is nagyobb mértékben haladja meg a reális piaci értéket. Ennek következményeként ezek az ingatlanok akár fél évig vagy még tovább is a piacon maradhatnak.
Ezzel szemben a megfelelően beárazott lakások továbbra is viszonylag gyorsan gazdára találnak, jellemzően két-három hónapon belül.
Az alkukból látszik igazán, hogy megváltozott a piac
A belvárosi lakáspiac átalakulása leginkább az alku mértékében érhető tetten. Míg korábban néhány százalékos engedmény elegendő volt az adásvételhez, ma már az 5-10 százalékos áralku szinte általánosnak számít. Egyre gyakrabban fordul elő az is, hogy a vevők 10-15 százalékos engedményt próbálnak elérni, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek hosszabb ideje szerepelnek a kínálatban.
A vásárlók ma már sokkal felkészültebbek, alaposabban összehasonlítják a lehetőségeket, és nem félnek alkudni, ha úgy érzik, hogy az ár nincs összhangban a piaci realitásokkal.
Ezeket a lakásokat keresik most a legtöbben
Továbbra is a jó állapotú, metróközeli, azonnal költözhető lakások számítanak a legnépszerűbbnek. A vevők számára egyre fontosabb a környék infrastruktúrája, a szolgáltatások közelsége, valamint a parkolási lehetőségek is.
Az új építésű projektek kínálata a belső kerületekben továbbra is korlátozott, ezért a vásárlók többsége használt lakások között keresgél. Az Otthon Start feltételeinek megfelelő új fejlesztésekből kevés van, így rövid távon nem várható jelentősebb kínálatbővülés.
Aki nem vásárol, inkább bérel
A bérlakáspiac továbbra is stabil maradt a belvárosban. A megfelelően árazott lakások sok esetben néhány nap alatt bérlőre találnak, így a kereslet ezen a területen továbbra is erős.
A bérleti díjak emelkedése ugyanakkor már érezhetően lassult. A szakértők szerint a piac közelíthetett ahhoz a ponthoz, ahol a további jelentős drágulás egyre nehezebben érvényesíthető.
Közelebb kerülhetnek a hirdetési árak a valósághoz
A következő hónapokban várhatóan továbbra is a kivárás és a megfontolt döntések jellemzik majd a piacot. Emiatt egyre nagyobb nyomás nehezedhet azokra a tulajdonosokra, akik még mindig irreálisan magas áron próbálják értékesíteni ingatlanjukat.
A szakértők szerint a lakásárak emelkedése tovább lassulhat, miközben a reálisabban árazott ingatlanok versenyelőnybe kerülhetnek. Ez a vevők számára kedvezőbb alkupozíciót jelenthet, az eladóknak pedig alkalmazkodniuk kell egy jóval tudatosabb, árérzékenyebb piachoz.
A belvárosi lakáspiac tehát továbbra sem állt le, de már egyértelműen nem ugyanaz a piac, mint egy évvel ezelőtt. Ma már a jó ár, a megfelelő állapot és a reális elvárások sokkal fontosabbak, mint valaha.
