A budai ingatlanpiac hosszú időn keresztül szinte megállíthatatlannak tűnt. Az árak folyamatosan emelkedtek, a kereslet erős maradt, és sok eladó úgy érezhette, hogy szinte bármilyen ingatlanra talál vevőt. Az idei év első hónapjai azonban látványos fordulatot hoztak. A kereslet jelentősen visszaesett, a kínálat közben folyamatosan nő, a vevők egyre óvatosabbak lettek, az eladók többsége viszont továbbra is a korábbi árszintekhez ragaszkodik.
Az eredmény egyre látványosabb: növekszik a piacon ragadó ingatlanok száma, miközben az adásvételek üteme érezhetően lassul.
Elfogyott a lendület a budai piacon
A dél-budai térségben különösen erősen érzékelhető a változás. A Balla Ingatlan régiós vezetője, Nagy Csaba szerint az elmúlt hónapokban jelentősen beszűkült a kereslet szinte minden fontosabb szegmensben.
A téglalakások piacán nagyjából 50 százalékos visszaesés tapasztalható, míg a panellakások esetében 40 százalékot meghaladó csökkenés látható az érdeklődésben.
Ez azért számít különösen figyelemre méltó fordulatnak, mert még néhány hónappal ezelőtt is kifejezetten élénk piacról beszélhettünk.
Az Otthon Start felpörgette a piacot, de gyorsan kifulladt a hatás
A tavaly nyáron elindult Otthon Start Program kezdetben jelentős lendületet adott az ingatlanpiacnak. Sok vásárló igyekezett kihasználni a kedvező lehetőségeket, ami rövid idő alatt jelentős keresletnövekedést eredményezett. Az élénkülést azonban gyors áremelkedés követte.
Budán különösen látványosan drágultak az ingatlanok, és több olyan lakástípus is elérte azt az árszintet, amelyet sok vevő már nem hajlandó megfizetni.
Különösen igaz ez a korábban rendkívül népszerű kétszobás panellakásokra, amelyek számos környéken már 1,5-1,7 millió forintos négyzetméteráron jelennek meg. Sok vásárló számára ez már olyan lélektani határ, amely felett inkább elhalasztják a döntést.
Egyre többen fordulnak az új építésű lakások felé
A használt lakások piacát az is gyengíti, hogy egyre több vásárló figyel az újonnan induló projektekre. Számos olyan fejlesztés jelent meg az elmúlt időszakban, amely az Otthon Start feltételeinek is megfelelhet, ráadásul az új építésű lakások ára több esetben már nincs messze a használt ingatlanok árszintjétől.
Sok vevő úgy gondolkodik, hogy ha minimális különbséggel új lakást is vásárolhat, akkor inkább kivárja az új projektek átadását. Különösen azok hajlanak erre, akik hosszabb távra terveznek, és fontos számukra az energiahatékonyság, az alacsony fenntartási költség vagy a korszerű műszaki tartalom.
A vevők már más piacon járnak, mint az eladók
A szakértők szerint jelenleg az egyik legnagyobb probléma az, hogy az eladók és a vásárlók fejében két különböző piac létezik. Az eladók jelentős része még mindig a tavalyi rekordközeli árakból indul ki, miközben a vevők már jóval óvatosabbak lettek.
A korábban megszokottnál sokkal keményebb alkuk jelentek meg a piacon. Egyre gyakoribbak a 10-15 százalékos árengedményt célzó ajánlatok, amelyeket azonban a tulajdonosok jelentős része továbbra sem fogad el. Ez a helyzet sok esetben patthelyzetet eredményez: az ingatlanok hónapokig hirdetésben maradnak, miközben valódi üzlet nem köttetik.
Már csak bizonyos lakásokra van komoly kereslet
A budai piacon jelenleg elsősorban a kisebb alapterületű, jó állapotú lakások iránt mutatkozik élénkebb érdeklődés. A vásárlók többsége olyan ingatlant keres, amely azonnal költözhető, nem igényel jelentős felújítást, és kiszámítható fenntartási költségekkel rendelkezik.
Ezzel szemben a nagyobb lakások, a felújítandó ingatlanok és a családi házak értékesítése jelentősen lelassult.
Jelenleg Budán:
• a kisebb felújítandó panellakások ára körülbelül 1,2 millió forintos négyzetméterárról indul,
• a téglalakások esetében jellemzően 1,5 millió forint körüli négyzetméterárakkal találkozhatunk,
• a családi házak pedig sok esetben másfélszer-kétszer drágábbak, mint a külső pesti kerületek hasonló ingatlanjai.
A magas árszintek miatt a családi házak piacán is látványosan visszaesett a kereslet.
A befektetők is eltűntek
A budai ingatlanpiac korábbi motorját jelentő befektetők aktivitása szintén jelentősen visszaesett. Ennek egyik oka a magas vételár, de legalább ilyen fontos tényező a bérleti piac átalakulása is. Az albérletkínálat az elmúlt időszakban bővült, a bérlők válogatósabbak lettek, miközben a bérleti díjak emelkedése jelentősen lelassult.
A XI. kerületben például azok a kétszobás panellakások, amelyeket korábban 250 ezer forintos havi bérleti díjjal kínáltak, ma sok esetben csak alacsonyabb áron találhatnak bérlőt. Ez jelentősen rontja a befektetési célú vásárlások megtérülését, így sok befektető inkább kivár.
Mikor jöhet újra lendület?
A szakértők szerint rövid távon nem várható gyors fordulat a budai piacon. Jelenleg az erős kínálat, a vevői kivárás és az árazási bizonytalanság határozza meg a piac működését. Valódi változást elsősorban a hitelkamatok érdemi csökkenése hozhatna, amely ismét növelhetné a vásárlási kedvet. Egyelőre azonban ennek még kevés konkrét jele látható.
Különös egyensúly alakult ki Budán
A budai ingatlanpiac jelenleg egy sajátos átmeneti állapotban van. A vevők arra számítanak, hogy az áraknak alkalmazkodniuk kell a megváltozott környezethez, az eladók viszont még nem érzik szükségét a komolyabb engedményeknek.
Amíg ez a két oldal nem közelít egymáshoz, addig várhatóan tovább nőhet azoknak az ingatlanoknak a száma, amelyek hosszú hónapokon át vevő nélkül maradnak.
A kérdés már nem az, hogy vannak-e eladó lakások Budán. Sokkal inkább az, hogy ki hajlandó először alkalmazkodni az új piaci valósághoz: a vevő vagy az eladó.
