Sokan még ma is úgy gondolnak az ingatlanbefektetésre, mint egy stabil, folyamatos bérleti bevételt termelő eszközre. A legfrissebb számok azonban egészen más képet rajzolnak ki. Budapesten az elmúlt közel egy évtizedben a befektetők nyereségének döntő része nem a bérleti díjakból származott, hanem az ingatlanárak drasztikus emelkedéséből. A bérlők szerepe ehhez képest jóval kisebb volt, mint azt sokan gondolják - olvashatjuk a Bankmonitor cikkében.
A Bankmonitor és az MNB adatai alapján az elmúlt évek egyik legfontosabb kérdése most az lehet: mi történik akkor, ha az árrobbanás véget ér?
Az ingatlanhozamot sokan még mindig rosszul számolják
Amikor szóba kerül az ingatlanbefektetés megtérülése, a legtöbben általában két mutatót néznek: vagy azt, mennyi bérleti díj folyik be havonta, vagy azt, mennyit emelkedett az ingatlan értéke az évek során.
A valós kép azonban csak akkor látható, ha ezt a kettőt együtt vizsgáljuk.
Az ingatlanbefektetés teljes hozamát ugyanis egyszerre alakítja a bérleti bevétel és az értéknövekedés. Az elmúlt években pedig egyértelműen az utóbbi dominált.
Budapesten a profit döntő részét nem a bérlők termelték meg
Az MNB és a Bankmonitor számításai szerint, aki 2016-ban vásárolt egy átlagos budapesti lakást és folyamatosan bérbe adta, 2025 végére reálértéken közel megháromszorozhatta a befektetett tőkéjét.
Ez elsőre rendkívül erős eredménynek tűnik.
A részletek azonban még érdekesebbek.
A teljes hozam közel 80 százalékát az ingatlanárak emelkedése adta, miközben a bérleti díjakból származó nettó bevétel mindössze nagyjából 20 százalékot tett ki.
Vagyis a budapesti befektetők többsége valójában nem elsősorban a bérlőkön keresett jelentős összegeket, hanem azon, hogy az ingatlanok értéke évről évre látványosan nőtt.
Az elmúlt évtized nyertesei így inkább az árnövekedésre „fogadtak”, mintsem a kiemelkedő bérleti hozamokra.
Közben a bérleti hozam folyamatosan csökkent
Az elmúlt években ráadásul a bérleti hozamok is látványosan mérséklődtek.
Budapesten 2016-ban még közel 7,8 százalékos éves bérleti hozam volt elérhető, mára azonban ez nagyjából 4,3 százalék körül alakult.
Vidéken hasonló tendencia figyelhető meg: a korábbi 11,7 százalékos szintről körülbelül 6,2 százalékra csökkent az átlagos hozam.
Ez azt jelenti, hogy az ingatlanbefektetések vonzerejét egyre kevésbé a bérleti piac tartja fenn, és sokkal inkább az árnövekedés adja.
Újépítésű lakást keresel? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
Mi történik, ha megáll az árrobbanás?
Ez az a kérdés, amelyet ma már egyre több befektető tesz fel.
Mert amíg az ingatlanárak évről évre jelentősen emelkedtek, addig a bérleti hozamok alacsonyabb szintje kevésbé tűnt problémának.
Ha azonban az árak stagnálnak vagy lassabban nőnek, akkor gyakorlatilag csak a bérleti bevétel marad.
Budapesten a jelenlegi nagyjából 4,3 százalékos bruttó bérleti hozam a költségek levonása után könnyen körülbelül 2 százalékos nettó hozammá olvadhat.
Ebben ráadásul még nincs benne számos fontos tényező: az amortizáció, a felújítási költségek, az adózás, az üresen állás időszakai vagy a problémás bérlők kezelésének költségei.
A valós megtérülés így sok esetben jóval szerényebb lehet, mint amit első ránézésre a bérleti díjak sugallnak.
A piac már egyszer megmutatta, mi történik, amikor elfogy a lendület
A 2020 és 2023 közötti időszak jó példa volt arra, milyen helyzet alakulhat ki, amikor az ingatlanárak növekedése lelassul.
Ebben az időszakban sokkal jobban láthatóvá vált, hogy önmagában a bérleti díj mennyit képes hozzátenni a befektetés teljesítményéhez.
Sok befektető ekkor szembesült azzal, hogy a bérleti hozam önmagában már nem biztosít olyan erős növekedést, mint amit korábban az árrobbanás mellett megszoktak.
Vidéken valamivel kiegyensúlyozottabb volt a helyzet, ott a bérleti bevételek nagyobb szerepet játszottak, de a fő profitforrás ott is az ingatlanárak emelkedése maradt.
Közben más befektetések is egyre erősebb alternatívát jelentenek
A jelenlegi piaci környezetben egyre gyakrabban kerül elő az összehasonlítás más befektetési formákkal.
Miközben egy budapesti lakás nettó bérleti hozama akár 2 százalék körülire csökkenhet, addig például egy FixMÁP jelenleg körülbelül 7 százalékos hozamot kínál, míg egyes befektetési alapok az elmúlt évben 5 és 26 százalék közötti eredményt értek el.
Persze az ingatlan teljesen más kategória.
Kézzelfogható eszköz, hosszabb távú értéktartással, eltérő kockázatokkal és más likviditási sajátosságokkal.
Ennek ellenére egyre több befektető kezdheti újragondolni, hogy a jelenlegi környezetben valóban az ingatlan jelenti-e a legjobb helyet a megtakarításainak.
Az elmúlt évtized nyertesei valójában az árnövekedésből profitáltak
Az elmúlt tíz év egyik legfontosabb tanulsága talán az, hogy a befektetők döntő többsége elsősorban azért járt jól, mert Budapest és sok vidéki térség ingatlanárai rendkívül gyors ütemben emelkedtek.
Nem azért, mert kiemelkedő bérleti bevételeket termeltek volna.
Ez pedig a következő évek szempontjából kulcsfontosságú kérdés.
Ha ugyanis a jövőben már nem ismétlődik meg az elmúlt évtized árrobbanása, akkor az ingatlanbefektetések teljesítményét sokkal inkább a bérleti hozamok határozhatják meg.
Az pedig ma már jóval visszafogottabb képet mutat, mint amit sokan korábban feltételeztek.
Otthon Starttal vennéd meg új otthonodat? Nézz szét a lehetőségek között!
