Az elmúlt időszakban érezhetően új szakaszba lépett a hazai ingatlanpiac. A korábbi hónapokat meghatározó gyors drágulás és felfokozott kereslet lassulni kezdett, miközben a kínálat folyamatosan bővül, a vásárlók pedig egyre megfontoltabban döntenek. A szakértők szerint mindez oda vezethet, hogy a következő hónapokban egyre több tulajdonosnak kell majd engednie az árból, különösen a túlárazott ingatlanok esetében.
Lassan kifullad a korábbi lendület
A Balla Ingatlan tapasztalatai alapján 2026 elejére látványosan mérséklődött az ingatlanpiac tempója. Míg korábban sok lakás akár néhány nap alatt gazdára talált, ma már jóval hosszabb értékesítési időkkel kell számolni.
A háttérben elsősorban az áll, hogy az Otthon Start Program által korábban generált erős keresleti hullám fokozatosan lecsengett. Az elmúlt időszakban a támogatások és az intenzív vevői aktivitás gyors áremelkedést hozott, a piac azonban mostanra elérte azt a szintet, ahol egyre több vásárló már nem hajlandó automatikusan elfogadni a magas árszinteket.
Közben a kínálat folyamatosan nőtt, így a vevők ma már jóval több lehetőség közül válogathatnak. Ez jelentősen átalakította az erőviszonyokat is.
Újra erősödik a vevői oldal
A szakértők szerint a vásárlók viselkedése látványosan megváltozott az elmúlt hónapokban. Egyre gyakoribb, hogy az érdeklődők már az első körben alacsonyabb ajánlatot tesznek, és az sem ritka, hogy még az eladó engedékenysége után sem döntenek azonnal. Ez a tavalyi, felfokozott piacon szinte elképzelhetetlen lett volna.
A túlárazás ugyan mérséklődött, de továbbra is jelentős maradt. A hirdetési árak átlagosan még mindig körülbelül 5–12 százalékkal haladják meg a tényleges tranzakciós szinteket.
Budapesten jelenleg a használt társasházi lakások négyzetméterára jellemzően 1,2–1,5 millió forint között alakul, miközben az újépítésű projekteknél a 2 millió forintos négyzetméterár már egyre kevésbé számít kivételesnek.
Nem minden ingatlan ragad be
A piac lassulása ugyanakkor nem jelenti azt, hogy minden lakás nehezebben kel el. A jó állapotú, megfelelően árazott ingatlanok iránt továbbra is élénk kereslet mutatkozik. Különösen igaz ez a panellakásokra, amelyek még mindig gyorsabban mozognak, főként a kedvezőbb árú budapesti kerületekben és az agglomerációban.
A vásárlók jelenleg elsősorban a 40–60 négyzetméteres használt lakásokat keresik, illetve az 50–80 négyzetméteres újépítésű ingatlanok iránt mutatkozik erős érdeklődés.
Az értékesítési idők azonban már itt is érezhetően hosszabbak. A panellakások átlagosan 50–65 nap alatt találnak vevőre, a téglalakások esetében már 80–100 napos átlagok láthatók, a családi házaknál pedig akár fél év körüli értékesítési idő sem számít ritkának.
Egyre erősebb konkurenciát jelentenek az új lakások
Közben az újépítésű kínálat is folyamatosan bővül. Budapesten jelenleg mintegy 20 ezer lakás épül vagy áll előkészítés alatt, és ezek közül sok megfelel az Otthon Start feltételeinek is. Ez komoly nyomást gyakorolhat a használt lakások piacára.
Egyre több vevő gondolkodik úgy, hogy ha a használt lakások ára megközelíti az újépítésű projektek árszintjét, akkor inkább új ingatlant választ. Ebben szerepet játszik az is, hogy a felújítási költségek az elmúlt években jelentősen megemelkedtek, így sokak számára már nem feltétlenül éri meg régebbi lakást vásárolni és korszerűsíteni.
A befektetők visszaléptek, a fiatalok maradtak
A piac összetétele is átalakulóban van. Jelenleg elsősorban fiatal párok és első lakásukat vásárlók mozgatják a keresletet, sok esetben családi támogatással vagy hitelből finanszírozva a vásárlást.
A legtöbben továbbra is viszonylag alacsony önerővel rendelkeznek, így gyakran 35–40 millió forintos hitelre van szükségük az ingatlanvásárláshoz.
Ezzel párhuzamosan a készpénzes befektetők aktivitása jelentősen visszaesett, és ma már jóval kisebb szerepet játszanak a piacon, mint korábban.
Közeledik az első komolyabb árcsökkentési hullám?
A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lehet, hogy az eladók mennyire hajlandók alkalmazkodni a megváltozott piaci környezethez. Mert miközben a kereslet lassul, a kínálat folyamatosan bővül, a vásárlók pedig egyre tudatosabbá válnak, sok tulajdonos továbbra is a korábbi, gyors drágulás időszakának árszintjeiből indul ki.
A piac azonban egyre inkább azt jelzi: ezek az árak már nem minden esetben tarthatók. Ez pedig könnyen oda vezethet, hogy a következő időszakban a túlárazott ingatlanok tulajdonosai kénytelenek lesznek árat csökkenteni, ha valóban értékesíteni szeretnék lakásukat vagy házukat.
Az elmúlt években megszokott „bármi elkel” időszaka ugyanis egyre inkább a végéhez közeledhet.
