Lassulás jelei látszanak Budapest két korábban kifejezetten keresett ingatlanpiacán. A XIV. és XVI. kerületben az elmúlt hónapokban érezhetően visszafogottabbá vált a kereslet, miközben az eladó ingatlanok száma nőtt, az értékesítési idők meghosszabbodtak, és egyre több tranzakció végződik áralkuval.
A Balla Ingatlan szakértői szerint az Otthon Start Program továbbra is fontos támasza a piacnak, de a kezdeti lendület jelentősen mérséklődött. A vevők ma már jóval tudatosabban döntenek, és egyre kevésbé hajlandók megfizetni a korábbi árrobbanásra épülő eladói elképzeléseket.
Kettészakadt a piac: ami reális áron van, elmegy – ami túlárazott, beragadhat
A XIV. és XVI. kerület piaca az elmúlt időszakban látványosan kettévált. Az egyik oldalon azok az eladók állnak, akik továbbra is a korábbi évek gyors drágulásából indulnak ki, és akár 15-20 százalékkal magasabb áron próbálják piacra vinni ingatlanukat.
Ezeknél azonban egyre gyakrabban marad el a sikeres értékesítés. A másik oldalon azok a tulajdonosok vannak, akik már alkalmazkodtak a megváltozott piaci környezethez és reális árszinten hirdetnek. Ezek az ingatlanok továbbra is képesek vevőt találni, sokszor viszonylag rövidebb idő alatt. A piac tehát nem állt le, de sokkal szelektívebb lett.
Megállt az áremelkedés Zuglóban és a XVI. kerületben
A Balla Ingatlan tapasztalatai szerint az elmúlt hónapokban már nem volt érdemi drágulás a két kerületben. A korábbi gyors áremelkedés után inkább stagnálás figyelhető meg, ami arra utalhat, hogy a piac elérte azt a szintet, ahol a vevői fizetőképesség már korlátot jelent.
Jelenleg a felújítandó panellakások jellemzően 1-1,2 millió forintos négyzetméteráron mozognak, míg a jó állapotú vagy felújított lakások ára inkább 1,3-1,5 millió forint körül alakul. A szakértők szerint ezek fölött már egyre nehezebb értékesíteni, különösen a használt lakások piacán.
A családi házaknál is óvatosabbak lettek a vevők
Nemcsak a lakásoknál, hanem a családi házak piacán is érződik a lassulás. A XIV. és XVI. kerületben a belépő árszint jellemzően már 100-120 millió forint körül indul, a jobb állapotú ingatlanok pedig sokszor 140-150 millió forintos ársávban jelennek meg. A nagyobb, 150 négyzetméter feletti házak iránt ugyanakkor érezhetően csökkent az érdeklődés.
A vevők egyre óvatosabbak, és a magas fenntartási költségek, valamint a finanszírozási szempontok miatt sokan inkább kisebb vagy modernebb ingatlanokat keresnek.
Visszatért az alku
Talán az egyik legfontosabb változás, hogy a vevők alkupozíciója ismét erősödni kezdett. Míg néhány hónappal korábban még jellemzően 3-5 százalékos árengedmény mellett zárultak az ügyletek, addig ma már sok esetben 5-7 százalékos alkuk is megjelennek.
A vevők szinte automatikusan rákérdeznek arra, mennyire fix a meghirdetett ár. Ha nincs mozgástér, gyakran a vásárlás is elmarad.
Ez különösen érzékenyen érintheti azokat az eladókat, akik még mindig a korábbi árrobbanás időszakának árszintjeiből indulnak ki.
Egyre többen várnak az új építésű projektekre
A kereslet összetétele is változóban van. A piacon továbbra is elsősorban fiatalabb vevők és családosok aktívak, jelentős részük pedig Otthon Start hitellel próbál vásárolni.
A befektetők ezzel szemben nagyrészt háttérbe húzódtak. A magas árak és a visszafogottabb hozamok miatt sokan kivárnak vagy más lehetőségeket keresnek.
Közben egyre több vevő figyeli az új építésű projekteket, különösen azokat, amelyek megfelelhetnek az Otthon Start feltételeinek.
Sokan inkább kivárnak, mintsem azonnal döntsenek a használt piacon.
Mikor jöhet újra fordulat?
A Balla Ingatlan szerint a nyári hónapokban még nem várható jelentős változás sem az eladási, sem a bérleti piacon. A következő komolyabb fordulópont inkább őszre tolódhat, amikor már jobban látható lesz, hogyan alakul az új lakáspolitikai környezet, és ez milyen hatással lesz a keresletre, a kínálatra és az árakra.
Addig azonban úgy tűnik, hogy Zuglóban és a XVI. kerületben véget ért a korábbi lendület: a vevők óvatosabbak lettek, az alkuk nőnek, és a piac egyre kevésbé tolerálja a túlárazott ingatlanokat.
