Látványos fordulat zajlik a budapesti lakáspiacon. Míg egy évvel ezelőtt még szinte minden a befektetőkről szólt, ma már egyre inkább azok határozzák meg a keresletet, akik életük első otthonát szeretnék megvásárolni. A piac szerkezete tehát jelentősen átalakult, az árak azonban nem követték ezt a változást.
A korábbi befektetői hullám által kialakított árszintek továbbra is velünk maradtak, így az első lakásvásárlók sok esetben ugyanazzal a drága piaccal találják szemben magukat, amelyet még a hozamot kereső vevők fűtöttek fel.
Az Otthon Start teljesen átírta a piacot
A Duna House friss adatai alapján az Otthon Start Program látványosan átrendezte a fővárosi keresletet. A támogatott finanszírozási lehetőségek hatására egyre többen jelentek meg a piacon első lakásvásárlóként, miközben a befektetési célú vásárlások folyamatosan visszaestek.
Míg 2025 áprilisában a budapesti tranzakciók 43 százaléka még befektetési céllal történt, addig 2026 áprilisára ez az arány már csak 23 százalékra csökkent. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy egy év alatt közel megfeleződött a befektetői jelenlét.
A folyamat ráadásul hónapról hónapra jól látható volt. Januárban még 32 százalékot tett ki a befektetők aránya, februárban és márciusban már csak 28 százalékot, áprilisra pedig tovább csökkent.
Most már az első lakásukat vásárlók adják a piac motorját
A befektetők visszahúzódásával párhuzamosan az első lakásukat vásárlók súlya jelentősen nőtt. Budapesten áprilisban a vevők 38 százaléka először vásárolt ingatlant, ami több mint kétszerese az egy évvel korábbi szintnek.
Hasonló tendencia látszik vidéken is. Ott az első lakásvásárlók aránya már 35 százalék körül mozog, miközben a befektetési célú vásárlások mindössze 17-18 százalékot tesznek ki.
A piac tehát gyakorlatilag szerepet cserélt: a hozamot kereső vevők helyére egyre inkább saját otthont kereső családok és fiatalok léptek.
Az árak viszont nem követték a változást
A legnagyobb meglepetés talán mégsem ez, hanem az, hogy a befektetők eltűnése ellenére az árak nem indultak csökkenésnek. A korábbi befektetői árszintek gyakorlatilag beépültek a budapesti piacba.
A Duna House adatai szerint a befektetők által vásárolt ingatlanok átlagos négyzetméterára 1,33 millió forint volt, miközben az első lakásukat vásárlók átlagosan 1,32 millió forintos négyzetméteráron vásároltak.
Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy ma egy pályakezdő első lakásvásárló majdnem ugyanazt az árszintet fizeti meg, mint korábban egy befektető.
Budán továbbra is extrém árszintek uralkodnak
Az elmúlt egy évben ráadásul a fővárosi árak tovább emelkedtek. A pesti téglalakások átlagos négyzetméterára már 1,09 millió forint körül mozog, míg Budán az átlag közel 1,48 millió forint.
Különösen látványos a drágulás a budai oldalon. Az eladások mintegy harmada már 110 millió forint feletti kategóriában történik, miközben minden negyedik tranzakció közel 2 millió forintos négyzetméteráron zajlik.
Ez azt jelenti, hogy sok első lakásvásárló gyakorlatilag a korábbi befektetői boom idején kialakult árszintekkel szembesül.
Az eladók között még mindig erősek a befektetők
Érdekes kettősség alakult ki a piacon. Miközben a vásárlói oldalon visszaszorultak a befektetők, az eladók között továbbra is jelentős szereplők maradtak.
Budapesten az eladások 32 százaléka olyan ingatlanból származik, amelyet korábban befektetési céllal vásároltak meg. Sokan most realizálják az elmúlt évek áremelkedéséből származó nyereséget.
Ezek az ingatlanok ráadásul jellemzően a magasabb ársávban jelennek meg: az átlagos négyzetméteráruk 1,46 millió forint körül alakult.
Mi jöhet a következő hónapokban?
A jelenlegi folyamatok alapján egyelőre nem látszik, hogy a befektetők rövid távon nagy számban visszatérnének a budapesti piacra.
Az Otthon Start Program továbbra is erős keresletet generál az első lakásukat vásárlók körében, miközben a magas árszintek egyre kevésbé teszik vonzóvá a klasszikus befektetési célú vásárlást.
A legnagyobb kérdés inkább az, hogy az árak mikor és hogyan reagálnak erre az új helyzetre. Mert jelenleg Budapesten már nem a befektetők mozgatják a piacot – de az általuk kialakított árakat továbbra is az új belépők fizetik meg.
Vidék ebből a szempontból egyelőre kiegyensúlyozottabb képet mutat: ott a kereslet és az árszintek sok esetben közelebb maradtak egymáshoz.
Összefoglalva
Budapest lakáspiaca látványosan átalakult az elmúlt egy évben. A befektetők háttérbe húzódtak, helyüket fokozatosan átvették az első lakásukat vásárlók, az árak azonban továbbra is a korábbi csúcsközeli szinteken mozognak.
A piac tehát új szereplőkkel működik tovább – csak éppen a régi árszabályokkal.
