A budapesti új építésű lakások piacán első ránézésre kedvező fordulat történt: jelentősen bővült a kínálat, egyre több projekt és lakás közül lehet választani. A valóság azonban ennél jóval összetettebb. Hiába nőtt látványosan az elérhető ingatlanok száma, az árak nemhogy csökkentek volna, hanem tovább emelkedtek – és mára gyakorlatilag eltűntek az egymillió forint alatti négyzetméterárú új lakások a fővárosból.
Bővülő kínálat, makacsul magas árak
2026 elejére az új építésű budapesti lakások átlagos négyzetméterára átlépte az 1,8 millió forintot. Ez egy év alatt közel 10%-os, két év alatt pedig több mint 25%-os drágulást jelent.
Ugyanakkor az áremelkedés dinamikája már nem olyan erős, mint korábban. A piac inkább egy magas árszinten látszik stabilizálódni: az árak már nem száguldanak, de érdemi csökkenés sem látható.
Kerületenként brutális különbségek
A fővároson belül jelentős eltérések alakultak ki. A prémium lokációkban, például a II., V. és XII. kerületben a 3 millió forint feletti négyzetméterárak sem számítanak kivételesnek. Az I. kerületben is 2,5 millió forint körüli szintek jellemzők.
De a korábban „középkategóriásnak” számító belvárosi területeken, például a VI. és VII. kerületben is átlépték a 2 millió forintos szintet.
A legnagyobb változás azonban az, hogy a fővárosban szinte teljesen eltűntek az 1 millió Ft/m² alatti új lakások.
Megugrott a kínálat, de nem egyenletesen
A kínálati oldalon valóban látványos a bővülés: egy év alatt több mint 50%-kal nőtt az elérhető új lakások száma, így ma már több mint 10 ezer ingatlanból lehet választani.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy mindenhol könnyebb lett a vásárlás. A kínálat erősen koncentrált:
• a legtöbb új lakás a XIII., XI. és IX. kerületben található
• több más városrészben viszont alig indulnak új projektek
Ez a területi egyenlőtlenség tovább torzítja a piacot.
A keresleti roham után nyugodtabb időszak jött
2025-ben rendkívül erős kereslet jellemezte a piacot. Az állampapírokból felszabaduló megtakarítások és az olyan támogatások, mint az Otthon Start program, jelentős vásárlói hullámot indítottak el.
Ehhez képest 2026 elején már visszafogottabb aktivitás látszik. Az adásvételek száma csökkent, de ez nem visszaesésként, inkább normalizálódásként értelmezhető. A piac egy kiegyensúlyozottabb szintre állt vissza.
Végre van választék – ez új helyzetet teremt
A jelenlegi kínálat egyik legnagyobb előnye, hogy a vevők hosszú idő után ismét valódi választási lehetőségekhez jutottak. A projektek jelentős része még kivitelezés alatt áll, így a kínálat a közeljövőben tovább bővülhet.
Ez egy új helyzetet teremt a piacon:
• a vásárlók már nem kényszerből döntenek
• a fejlesztőknek erősebb versenyben kell helytállniuk
• az árképzésnél is nagyobb szerepet kap a realitás
Mi várható a következő időszakban?
A szakértői várakozások szerint az árak tovább emelkedhetnek, de jóval mérsékeltebb ütemben, mint korábban. A kereslet ismét erősödhet, de a 2025-ben tapasztalt intenzív vásárlási hullám valószínűleg nem ismétlődik meg.
Egy dolog azonban egyre egyértelműbb: Budapesten már nem érdemes az olcsó új lakások visszatérésére számítani.
