Látványos fordulat zajlik a budapesti ingatlanpiacon: már nem egyszerűen lassabb vagy gyorsabb eladásról van szó, hanem arról, hogy a piac gyakorlatilag kettészakadt. Vannak lakások, amelyek szinte azonnal vevőre találnak, míg másokat hosszú hónapokig sem sikerül eladni. A különbség pedig egyre élesebb.
Ami rendben van, az gyorsan eltűnik – ami nem, az beragad
A jelenlegi helyzet meglehetősen egyértelmű. A jó állapotú, reálisan árazott ingatlanok gyorsan gazdára találnak, míg a túlárazott lakások hetekig, sőt hónapokig is a piacon maradnak.
Ráadásul minél tovább hirdetnek egy lakást, annál nehezebb helyzetbe kerül az eladó: az idő előrehaladtával egyre nagyobb árengedmény válik szükségessé.
Visszatértek a vevők, de teljesen más mentalitással
Az Otthon Start kezdeti lendülete után volt egy kivárási időszak, most azonban ismét élénkebb a kereslet. A hangulat viszont gyökeresen megváltozott.
A korábbi kapkodás eltűnt. Az impulzusvásárlás szinte megszűnt. A helyét tudatos, alapos mérlegelés vette át. A vevők ma már összehasonlítanak, számolnak, és nem félnek továbblépni, ha egy ajánlat nem megfelelő.
A túlárazás ma a legnagyobb kockázat
A piacon még mindig sok eladó próbálkozik magasabb árakkal, de ez egyre kevésbé működik.
A vásárlók gyorsan felismerik a túlárazott ingatlanokat, és egyszerűen nem foglalkoznak velük. Az ilyen lakások bent ragadnak a kínálatban, és végül gyakran nagyobb árcsökkentéssel kelnek el, mint amennyit az elején „megspórolhattak” volna egy reális árazással.
Az árak is szétváltak
Nem beszélhetünk egységes drágulásról.
A jó állapotú, azonnal költözhető vagy prémium ingatlanok ára továbbra is stabil, sok esetben emelkedik. Ezzel szemben a felújítandó lakások ára alig mozdul, vagy csak nagyon lassan követi a piacot.
Ez azt jelenti, hogy egyre nagyobb szakadék alakul ki a „jó” és a „gyengébb” ingatlanok között.
Nagy különbségek kerületenként
A különbségek Budapesten belül is jól látszanak. Például az I. kerület esetében az árak jellemzően 1,5–2 millió forint között alakulnak négyzetméterenként, a prémium ingatlanok pedig ennél is drágábbak lehetnek.
A XIII. kerület esetében a panelek 800 ezer és 1,1 millió forint között mozognak, míg az újabb építésű lakások ára akár 1,2–1,6 millió forint is lehet négyzetméterenként.
És még ezeken a sávokon belül is jelentős eltérések vannak az állapot, az elhelyezkedés és az adottságok függvényében.
Az alku visszatért – de nem mindenkinél
Az alku mértéke ma már pontos képet ad egy ingatlan helyzetéről.
A jól árazott lakásoknál jellemzően 3–5 százalék közötti engedmény jelenik meg. A túlárazott ingatlanoknál viszont akár 8–10 százalékos árcsökkentés is szükséges lehet az eladáshoz.
Ez jól mutatja: aki túl magas árral indul, végül többet veszíthet.
Az értékesítési idő lett a legnagyobb különbség
Talán itt látszik leginkább a piac kettéválása.
A jó adottságú lakások jellemzően 4–8 hét alatt elkelnek. Ezzel szemben a rosszul árazott vagy gyengébb állapotú ingatlanok esetében az értékesítés akár 3–6 hónapig is elhúzódhat.
Ez már nem egyszerű eltérés – hanem két teljesen külön piaci dinamika.
Mit keresnek most a vevők?
A kereslet jelenleg elég egyértelműen körvonalazható. A legnépszerűbb ingatlanok:
• 1,5–3 szobás lakások
• jó állapotú, felújított ingatlanok
• azonnal költözhető lakások
Az ettől eltérő adottságú ingatlanok értékesítése jóval nehezebb.
Az új lakások sem kivételek
Hiába nőtt az új építésű lakások kínálata, a vevők itt is szelektíven döntenek. Nem az számít, hogy új-e az ingatlan, hanem az, hogy az ára arányban van-e az értékével.
Ha nem, akkor ezek az ingatlanok is könnyen a piacon ragadhatnak.
Kik vannak most a piacon?
A vásárlói oldal meglehetősen vegyes:
• első lakásukat keresők
• saját célra vásárlók
• befektetők, főként a belvárosban
Ami közös bennük: mindenki jóval óvatosabb, mint korábban.
A hitel szerepe újra erős
A legtöbb tranzakció mögött komoly finanszírozás áll. Gyakori a 20–50 millió forint közötti hitelösszeg, sok esetben kombinált megoldásokkal és támogatások bevonásával.
Az Otthon Start továbbra is jelen van, de már nem az a domináns, piacot felpörgető tényező, mint indulásakor.
A bérleti piac továbbra is pörög
A kereslet a kiadó lakások iránt sem csökkent. A XIII. kerületben a bérleti díjak jellemzően 180–300 ezer forint között alakulnak havonta, míg az I. kerületben akár 250–500 ezer forintot is elkérhetnek.
Itt is ugyanaz a szabály érvényes: a jó állapotú lakások gyorsan bérlőre találnak.
Mi várható a közeljövőben?
Jelentős fordulat egyelőre nem látszik. Inkább az tűnik valószínűnek, hogy a jelenlegi trendek erősödnek tovább:
• a piac szelektív marad
• a jó lakások előnye nő
• a gyengébbek lemaradnak
Amit most minden eladónak érdemes megértenie
A piac már nem működik automatikusan. Egy jól árazott ingatlan gyorsan elkel. Egy rosszul pozicionált viszont hosszú ideig bent ragad, és végül komoly engedmények árán talál csak vevőre.
Ez a változás sokak számára meglepő lehet – de jelenleg ez határozza meg a budapesti lakáspiac működését.
