Egyre több család költözhet a fővárosból az agglomerációba, miközben Budapesten és országszerte milliók számára okoz gondot a megfizethető lakhatás. A megoldás azonban nem feltétlenül az újabb zöldterületek beépítése. Az Országos Urbanisztikai Konferencia szakértői szerint a lakhatási válság már a gazdasági versenyképességet is veszélyezteti – derül ki a Portfolio cikkéből.
A változás egyik fontos helyszíne lehet Rákosrendező, ahol a tervek szerint mintegy 10 ezer lakás épülhet, jelentős részben megfizethető áron. A fejlesztés és a lakhatás jövője a Portfolio Future of Construction konferenciáján is szóba kerül majd.
Az Országos Urbanisztikai Konferencia kerekasztal-beszélgetésén elhangzottak alapján a problémát nem lehet pusztán a lakáshiányra visszavezetni. A kínálat és a kereslet területi eltérései, a lakásállomány összetétele, valamint a hosszú távú lakáspolitikai stratégia hiánya egyaránt nehezíti a helyzet rendezését.
A megfizethető otthonok hiánya ráadásul a munkaerőpiacot is érinti: ha az emberek nem tudnak a munkahelyük közelében lakni, az a munkavállalás lehetőségeit és a gazdasági növekedést is korlátozhatja.
A beszélgetésen Dományi Bálint, a Rákosrendező projektiroda irodavezetője; Kiss Ákos, a Property Market Ingatlanfejlesztő ügyvezetője; Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője és a MATE mestertanára, valamint Jelinek Csaba városszociológus, a Periféria Központ társalapítója vett részt. A kerekasztalt Gajdán Gergely, a HÉTFA Kutatóintézet és Elemző Központ projektfejlesztési tanácsadója vezette.
Hárommillió ember küzd lakhatási nehézségekkel
Magyarországon mintegy 3 millió embert érint a lakhatási szegénység, vagyis a háztartások körülbelül egyharmada szembesül valamilyen problémával. Budapesten is több százezer ember számára jelent gondot a megfelelő otthon megtalálása.
Jelinek Csaba szerint a rendszerváltás óta az állami lakástámogatások jelentős része a saját tulajdon megszerzését segítette, elsősorban a tehetősebb középrétegek számára. Eközben kevesebb figyelem jutott azokra, akiknek eleve csekély az esélyük lakásvásárlásra.
A pályakezdő fiatalok, az energiaszegénységgel küzdők, a túl nagy lakásokban élő idősek és az egyszülős családok különösen nehéz helyzetbe kerülhetnek. A problémát tovább fokozza, hogy a magánbérleti piac egy része a szürke- vagy feketegazdaságban működik, ami a bérlők számára kiszámíthatatlan körülményeket teremthet.
Kevés új lakás épül, miközben egyre nagyobb rájuk az igény
A lakhatási válság a lakáspiac működésének egyensúlytalanságait is megmutatja. Bár jelentős kereslet mutatkozik az új otthonokra, az új építésű ingatlanok részesedése a legjobb piaci években is mindössze 6–6,5 százalék volt a tranzakciókból. Ez az arány mára körülbelül 3 százalékra csökkent.
Soóki-Tóth Gábor szerint a kínálat szűkössége a gazdaság versenyképességét is gyengítheti. A fejlődő térségeknek ugyanis olyan lakhatási lehetőségekre lenne szükségük, amelyek árazásukban és elérhetőségükben is megfelelnek a munkavállalók igényeinek.
Ha ez nem teljesül, sokan csak hosszú ingázással tudják megoldani a munkába járást. Ez különösen a közszolgáltatásokban dolgozókat érintheti érzékenyen. Eközben a befektetési célú vásárlások egyes időszakokban a tranzakciók 40–50 százalékát is kitehették, tovább erősítve a piaci különbségeket.
Miért költöznek egyre többen Budapest környékére?
A családok számára az egyik legfontosabb kérdés, hogy hol találnak megfizethető, ugyanakkor megfelelő életteret biztosító otthont. Az agglomeráció sok esetben azért válik vonzóvá, mert a fővárosban nehéz olyan lakást találni, amely a család méretéhez és mindennapi szükségleteihez is illeszkedik.
Dományi Bálint szerint a kiköltözés mögött nem feltétlenül Budapest elutasítása áll. A családok gyakran egyszerűen nem találnak megfelelő alternatívát a fővárosban, ahol a zöld környezet, a tágasabb lakótér és az intézmények közelsége egyszerre teljesülhetne.
A nagyobb családoknak különösen fontos lehet a gyerekszobák kialakíthatósága, az oktatási intézmények elérhetősége és a kellemes lakókörnyezet. Ha ezekből a fővárosi kínálat nem tud eleget nyújtani, az agglomeráció könnyen versenyelőnybe kerül.
Dományi szerint Budapestnek ezért olyan lakástípusokat is kínálnia kellene a városhatáron belül, amelyek képesek megfelelni a családok igényeinek, és versenyképes alternatívát jelentenek az agglomerációval szemben.
Nem a zöldterületek beépítése az egyetlen megoldás
A lakáskínálat bővítésére szükség van, ez azonban nem jelenti azt, hogy mindenáron újabb beépítetlen területeket kellene fejlesztésbe vonni. A szakértők szerint nagyobb szerepet kaphatnának a foghíjtelkek, a városszövet átgondolt sűrítése és a barnamezős területek újjáélesztése.
A beruházásokat ugyanakkor a szabályozásból eredő költségek is nehezíthetik. Kiss Ákos példaként a parkolási előírásokat említette: az OTÉK lakásonként egy parkolóhely kialakítását írja elő, ami jelentős többletköltséget jelenthet. Eközben a mélygarázsokban gyakran kihasználatlan parkolóhelyek maradnak.
Alternatívát jelenthetne a bécsi modell, amely különválasztja a lakások és a parkolóhelyek tulajdonjogát. Így a parkolási infrastruktúra költségét azok viselhetnék, akik valóban igénybe veszik azt.
A jövő városrészei nem csupán lakóépületekből állnak
A korszerű városfejlesztés célja egyre inkább olyan teljes városrészek kialakítása lehet, amelyek nemcsak lakásokat, hanem a mindennapi élethez szükséges infrastruktúrát és közösségi tereket is biztosítanak.
A nagyobb léptékű, fenntartható projektek lehetőséget teremthetnek energiaközösségek létrehozására, hatékonyabb távhő- és távhűtési rendszerekre, valamint olyan közös terek kialakítására, amelyek különböző társadalmi csoportokat hozhatnak közelebb egymáshoz.
Ez a szegregáció mérséklésében is fontos szerepet játszhat. A lakásépítés önmagában nem elegendő: olyan környezetet kell kialakítani, amely hosszú távon is élhető, és valódi városi közösségek kialakulását segíti.
Új szereplők formálhatják át a bérlakáspiacot
A hazai bérlakáspiac egyik hiányossága, hogy nem áll rendelkezésre átfogó bérlakás-adatbázis, a kiadó otthonok jelentős részét pedig továbbra is magánszemélyek biztosítják.
A munkaerőpiaci igények változásával egyre több vállalat is lakhatást keres dolgozói számára. Ez azonban konfliktusokhoz vezethet: vidéki nagyvárosokban például egy-egy családi házban akár 10–15 munkavállalót is elszállásolhatnak, ami feszültséget okozhat a környéken élők között.
A helyzet rendezéséhez ezért nemcsak több lakásra, hanem átláthatóbb működésre és a bérbeadás különböző formáinak megfelelő szabályozására is szükség lehet.
Miért maradnak magasak a lakásárak?
A magas kamatok sem segítik a lakáshoz jutást. A vásárlók jelentős része befektetési vagy bérbeadási céllal jelenik meg a piacon, de nem mindenki a hosszú távú kiadásból származó bevételre épít.
Sokan inkább az ingatlanok további értéknövekedésére számítanak. Ez a kereslet egy eleve szűkös kínálattal találkozik, ami hozzájárul az árak emelkedéséhez, és tovább nehezíti azok helyzetét, akik saját otthont szeretnének vásárolni.
Soóki-Tóth Gábor szerint az intézményi bérlakásszektor bővítésében a hagyományos banki hitelek helyett inkább a kötvénypiaci hozamok és az ezekre épülő finanszírozási modellek játszhatnak meghatározó szerepet. A nagy befektetők számára ugyanis fontos a kiszámítható, hosszú távon tervezhető működés.
A nagybefektetők hozhatják el a fordulatot?
Nemzetközi példák alapján a professzionális bérlakás-üzemeltetés vonzó befektetési lehetőséget teremthet, ha a szabályozási környezet kiszámítható. Lengyelországban például már több tízezer lakásból álló portfóliókat alakítanak ki ilyen modellekben. A szakértői beszélgetésen elhangzottak szerint az euróban számított 3–4,5 százalékos hozam is elegendő lehet intézményi tőke bevonzásához, megfelelő feltételek mellett.
A fejlődéshez azonban nem elég a finanszírozás: világos jogi keretekre és új piaci szereplőkre is szükség van. Meghatározó lehet az intézményi bérházak szabályozásának kialakítása, valamint a hagyományos ingatlanfejlesztőkön túl más szervezetek bevonása.
Jelinek Csaba és Soóki-Tóth Gábor szerint a jövőben a közcélú lakásszolgáltatók, a lakásügynökségek, a lakásszövetkezetek, illetve a nonprofit és köztulajdonú szervezetek is nagyobb szerephez juthatnak. A szabályozás előkészítése többek között a kollégiumépítési program kapcsán is zajlik, amely mintát adhat az intézményi lakhatás más formáihoz.
Rákosrendező lehet a budapesti lakhatás egyik kulcsprojektje
A fővárosi lakhatási problémák enyhítésében Rákosrendező is fontos szerepet kaphat. A terület mérete és városszerkezeti helyzete jelentős lakásépítési lehetőséget kínál.
Dományi Bálint tájékoztatása szerint a tervek mintegy 10 ezer lakás megépítésével számolnak, amelyek jelentős része megfizethető kategóriába tartozhatna. A projekt egyelőre a kormányzati koncepcionális tervezés szakaszában van, így számos részlet még kidolgozásra vár.
Többek között tisztázni kell, mit jelent pontosan a megfizethető lakás, milyen szolgáltatások és infrastruktúra kapcsolódjanak hozzá, illetve milyen finanszírozási és üzemeltetési modell biztosíthatja a hosszú távú működést.
A megvalósítás egyik legfontosabb kérdése az uniós források, a kedvezményes finanszírozás és a piaci megtérülés összehangolása lesz. Ha sikerül megfelelő egyensúlyt kialakítani, Rákosrendező nem csupán újabb nagy ingatlanfejlesztésként, hanem a megfizethető budapesti lakhatás bővítésének egyik fontos helyszíneként is szolgálhat.
