2026 első felében több ponton is átalakult a fővárosi albérletpiac: növekedett a kiadó lakások száma, a bérleti díjak emelkedése lelassult, egyes területeken pedig már árcsökkenés is megfigyelhető. A bérlőknek így több lehetőségük van a választásra és az alkura, miközben a jó állapotú, kedvező elhelyezkedésű lakások továbbra is keresettek. A túlárazott ingatlanok tulajdonosainak azonban egyre inkább számolniuk kell azzal, hogy az érdeklődők másik ajánlatot választanak – derül ki a Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalataiból.
Az elmúlt években sok lakáskeresőnek komoly nehézséget okozott, hogy a korlátozott kínálat mellett folyamatosan drágultak az albérletek. Emiatt gyakran gyorsan kellett dönteniük, ha megfelelő lakást találtak. 2026 első hat hónapjában azonban több budapesti kerületben és az agglomerációban is kedvezőbb helyzetbe kerültek a bérlők. A választék bővülésével több ajánlatot hasonlíthatnak össze, és kevésbé kell attól tartaniuk, hogy egy-egy lehetőséget azonnal elvisz előlük valaki más.
Budapesten már nem magától értetődő a bérleti díjak emelkedése
Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője arról számolt be, hogy az év első felében számottevően bővült a kiadó lakások kínálata.
Bár a bérleti díjak továbbra is magas szinten álltak, a korábbi gyors drágulás helyett egyre inkább a stagnálás, illetve a visszafogott áremelkedés jellemezte a piacot. A szakértő becslése szerint Budapesten az átlagos négyzetméterenkénti bérleti díj 3000–3500 forint körül alakult. Mindez azt jelzi, hogy a korábbi évek lendületes áremelkedése már nem jellemzi egyformán a főváros valamennyi részét.
Csepelen 200–220 ezer, Szigetszentmiklóson 180 ezer forint egy jó kétszobás lakás
A XXI. kerületben és Szigetszentmiklóson továbbra is számottevő az albérletek iránti érdeklődés. Marosvölgyi Gabi szerint a kereslet alakulásában az is szerepet játszhat, hogy a bérleti díjak már az előző évben mérséklődtek, több helyen pedig megszűnt a korábbi folyamatos drágulás.
Egy jó állapotú, kétszobás lakás Szigetszentmiklóson havi mintegy 180 ezer forintért is könnyen bérlőre találhatott. Csepelen ugyanez a lakáskategória jellemzően 200–220 ezer forintos havi díjjal szerepelt a kínálatban. A két terület példája jól mutatja, hogy a főváros környékén is jelentős különbségek lehetnek az árakban, miközben a megfelelő állapotú ingatlanok iránt továbbra is van kereslet.
A keresett lakásokért továbbra is gyorsan jelentkeznek az érdeklődők
A kínálat bővülése nem jelenti azt, hogy minden kiadó ingatlan nehezebben talál bérlőre. Az V. és a XIII. kerületben továbbra is élénk a kereslet, különösen azokért a lakásokért, amelyek jó állapotúak, és elhelyezkedésük is kedvező.
Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a XIII. kerületben általában havi 180–300 ezer forint közötti bérleti díjakkal lehetett találkozni. Az V. kerületben ennél magasabb, jellemzően 250–500 ezer forintos ársáv volt jellemző.
A keresett városrészekben tehát nem tűntek el a fizetőképes bérlők, a lakáskeresők azonban egyre körültekintőbben mérlegelik az ajánlatokat. A tulajdonosok számára ezért különösen fontossá vált, hogy az ingatlan állapota, elhelyezkedése és bérleti díja összhangban legyen egymással.
Dél-Budán már lefelé mozdultak a bérleti díjak
A XI. kerületben még egyértelműbb jelei mutatkoztak a piaci változásnak. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint bizonyos lakástípusoknál a bérleti díjak 5–10 százalékkal is alacsonyabbak lehettek az előző évi szintnél.
A változás a kétszobás panellakások piacán is érzékelhetővé vált. Míg korábban egy ilyen ingatlant nagyjából havi 250 ezer forintért lehetett kiadni, 2026-ban már jellemzően ennél alacsonyabb összeggel kellett számolni. A XI. kerületi kétszobás panellakások kínálata így azoknak is több lehetőséget kínálhatott, akik korábban nehezen találtak a költségvetésüknek megfelelő albérletet.
A bérlők alkupozíciója szintén erősödött. Egyre gyakoribb, hogy megpróbálják lejjebb vinni a meghirdetett árat, és ha a tulajdonos nem nyitott az egyezkedésre, inkább egy másik lakást keresnek. A szélesebb választék miatt ugyanis kevésbé kényszerülnek arra, hogy mindenáron megegyezzenek az első kiszemelt ingatlan tulajdonosával.
Egyre határozottabban alkudnak a bérlők
Az albérletpiac egyik legszembetűnőbb változása, hogy a lakáskeresők már több esetben tudnak érvényt szerezni az árra vonatkozó elképzeléseiknek. Korábban egy jó állapotú, reális áron meghirdetett lakásra rövid idő alatt több érdeklődő is jelentkezhetett, ami gyors döntésre ösztönözte a bérlőket.
Most viszont egyes piaci szegmensekben megfordulni látszik ez a helyzet: a tulajdonosoknak is jobban figyelembe kell venniük, milyen áron és milyen feltételekkel hajlandók szerződni az érdeklődők.
Ez persze nem jelenti azt, hogy minden lakás iránt gyenge lenne a kereslet. A jó állapotú, megfelelően árazott ingatlanok továbbra is hamar gazdára találhatnak, míg a felújításra szoruló vagy a piaci viszonyokhoz képest túl drágán kínált lakások hosszabb ideig maradhatnak üresen.
A XVIII. kerületben 160–220 ezer forint a legjellemzőbb ársáv
A XVIII. kerületben továbbra is aktív az albérletpiac. A keresletet részben a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér közelsége táplálja: a reptéren dolgozók, illetve a környék logisztikai vállalatainál alkalmazottak stabil bérlői kört jelenthetnek.
Rácz Gyula László szerint egy jó állapotú, egy- vagy kétszobás lakásért általában havi 160–220 ezer forintot kértek. A XVIII. kerületi, jó állapotú kiadó lakások között ebben az ársávban lehetett a legkönnyebben érdeklődőket találni.
A havi 230–250 ezer forintnál drágább ingatlanok esetében már jóval válogatósabbá váltak a bérlők. Ezen az árszinten főként azok a lakások számíthatnak gyorsabb kiadásra, amelyek újszerű állapotúak, saját kerttel rendelkeznek, vagy különösen jó a közlekedési kapcsolatuk.
Zuglóban és a XVI. kerületben megállapodtak az árak
Zuglóban és a XVI. kerületben szintén folyamatos maradt az érdeklődés, a bérleti díjak alakulása azonban nyugodtabb képet mutatott. Sebestyén Tamás beszámolója szerint 2025-ben még lehetett érzékelni némi árcsökkenést, ezt követően viszont stabilizálódtak a díjak.
Az egyszobás lakások havi bérleti díja jellemzően 160–180 ezer forint, míg a másfél-kétszobás ingatlanoké 200–220 ezer forint körül alakult. A számok alapján ezeken a területeken nem a további gyors drágulás, hanem inkább a korábbi árszintek megszilárdulása jellemezte a piacot.
A Velencei-tó térségében is keresettek a kiadó ingatlanok
A bérleti piac élénksége nem korlátozódik Budapestre és az agglomerációra. A Velencei-tó környékén szintén számottevő érdeklődés mutatkozott a kiadó lakások iránt.
Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint a lakások havi bérleti díja nagyjából 120 ezer forinttól indult, és 250 ezer forintig még átlagos árszintről lehetett beszélni. A házak esetében ennél szélesebb volt a kínálati ársáv, és a lakásokénál jóval magasabb bérleti díjak is előfordultak.
A térség példája arra is rávilágít, hogy a bérleti díjak alakulását nem kizárólag a fővárosi folyamatok határozzák meg: a helyi kereslet és az ingatlanok adottságai egyaránt befolyásolják, milyen összegért lehet kiadni egy lakást vagy házat.
Már nem lehet minden lakást tetszőleges áron kiadni
A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint 2026 első felében kiegyensúlyozottabbá vált a bérlők és a tulajdonosok közötti erőviszony. A kínálat bővülése több területen megfékezte az áremelkedést, egyes lakástípusoknál pedig már csökkenés is bekövetkezett. Ezzel párhuzamosan a bérlők bátrabban hasonlítják össze az ajánlatokat, és nagyobb eséllyel próbálnak kedvezőbb feltételeket kialkudni.
Mindez azonban nem jelenti azt, hogy megszűnt volna a kereslet. A jó állapotú, megfelelő áron kínált, kedvező helyen található lakások továbbra is gyorsan bérlőre találhatnak. A gyengébb adottságú vagy túlárazott ingatlanok tulajdonosainak viszont egyre inkább alkalmazkodniuk kell a piaci elvárásokhoz.
Az albérletpiac tehát egyre inkább két részre válik: a vonzó lakásokért továbbra is versenyeznek az érdeklődők, a többi ingatlan esetében viszont már nem feltétlenül a tulajdonos diktálja a feltételeket.
Forrás: a Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai.
