Jelentősen visszaesett a befektetési célú lakásvásárlások száma 2026-ban. A magas vételárak, a stagnáló vagy csökkenő bérleti díjak és a növekvő albérletkínálat együttesen rontják a lakáskiadás jövedelmezőségét. A Balla Ingatlan szakértői szerint Budapesten több kerületben is alig találkozni már befektetőkkel, a Balaton térségében pedig még kedvezőtlenebb a helyzet.
Hosszú éveken át a lakásvásárlás számított az egyik legkedveltebb befektetési formának Magyarországon, különösen Budapesten. Az idei évben azonban egyre inkább úgy tűnik, hogy a korábban aktív ingatlanbefektetők jelentős része kivár, vagy teljesen más lehetőségek után néz.
Ennek hátterében elsősorban az áll, hogy az ingatlanok ára továbbra is magas, a bérbeadásból származó bevételek viszont már nem növekednek ezzel párhuzamosan. A befektetőknek így egyre nehezebb olyan hozamot elérniük, amely indokolttá teszi a jelentős kezdeti kiadást.
A bérleti díjak emelkedése több területen lelassult, miközben a kiadó lakások kínálata egyre szélesebb lett. A növekvő választék a bérlők alkupozícióját is javíthatja, a lakástulajdonosok számára pedig nehezebbé teheti a korábban megszokott bevételek elérését.
Már nem a befektetők mozgatják a budapesti lakáspiacot
A Balla Ingatlan több fővárosi irodájának tapasztalatai szerint 2026-ban számottevően visszaesett azoknak a vásárlóknak a száma, akik kifejezetten befektetési céllal keresnek lakást.
Sebestyén Tamás, a társaság XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője úgy látja, hogy a befektetők már alig járulnak hozzá a kereslet élénkítéséhez. A változás legfőbb oka a magas ingatlanárak és a lakáskiadással elérhető, mérséklődő hozamok közötti egyre nagyobb különbség.
Hasonló folyamatokról számolt be Balla Frigyes, a IV. és XV. kerületi iroda szakmai vezetője is. Tapasztalatai szerint a lakáskiadás jövedelmezősége annyira visszaesett, hogy több befektető számára más lehetőségek, például bizonyos állampapírok is vonzóbbá válhattak.
Dél-Pesten is megfogyatkoztak a készpénzes befektetők
A befektetési célú vásárlások visszaesése nem kizárólag a drágább fővárosi városrészeket érinti. A XIX., XX. és XXIII. kerületben Rencsevics Mária szintén azt tapasztalta, hogy egyre kevesebb befektető jelenik meg a piacon. A háttérben elsősorban az ingatlanárak jelentős emelkedése állhat. Hasonló tendencia figyelhető meg a X. és XVII. kerületben is.
Kovácsné Zsichla Katalin szerint a korábban gyakori, készpénzzel finanszírozott befektetési vásárlások száma is jelentősen visszaesett. Nemcsak az ilyen tranzakciókból lett kevesebb, hanem összességében is gyengült a befektetési célú kereslet.
A belső kerületekben egyre inkább a saját célra vásárlók vannak jelen
A VI., VII., VIII. és IX. kerületben szintén átalakult a vásárlók összetétele. Garaba Gergely beszámolója szerint 2026-ban a belvárosban elsősorban párok és családok kerestek ingatlant, a hagyományos, bérbeadásra vásárló befektetők viszont nagyrészt eltűntek.
Azok közül, akik mégis befektetési céllal érkeztek, többen már nem a hosszú távú lakáskiadásban látták a lehetőséget. Inkább a rosszabb állapotú, felújításra szoruló, ezért kedvezőbb áron megvásárolható lakásokat keresték. Ezek korszerűsítését követően ugyanis magasabb áron értékesíthetik az ingatlanokat. Az ilyen tranzakcióknál azonban különösen fontos szerepet kapott az alku, a vevők ugyanis jelentős árengedményt próbáltak elérni.
Budán is visszaszorultak a lakásbefektetők
A budai ingatlanpiacon még szembetűnőbbé vált a befektetők aktivitásának csökkenése. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint a befektetési céllal vásárlók gyakorlatilag eltűntek a piacról.
A visszaesésben a magas vételárak mellett a bérleti piac átalakulása is szerepet játszik. Több területen mérséklődtek a bérleti díjak, miközben egyre több kiadó lakás közül választhatnak a bérlők. Ez a helyzet a tulajdonosok számára is kedvezőtlen, hiszen nehezebbé válhat a lakás kiadása, és a korábban elérhető bevétel sem feltétlenül tartható fenn.
A befektetőknek tehát egyszerre két problémával kell szembenézniük: a lakások megvásárlása egyre nagyobb tőkét igényel, miközben a bérbeadásból származó bevétel nem feltétlenül nő, sőt akár csökkenhet is.
A Balatonnál még kedvezőtlenebb a befektetési környezet
A Balaton térségében a budapestinél is nehezebb lehet a lakáskiadásból származó megfelelő hozam elérése. Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint a magas ingatlanárak miatt a balatoni befektetések jövedelmezősége még a fővárosinál is alacsonyabb lehet.
A térségben továbbra is akad kereslet a hosszú és rövid távra kiadható ingatlanok iránt, ez azonban önmagában már nem elegendő ahhoz, hogy új befektetőket vonzzon a piacra. A vásárlók között inkább azok vannak jelen, akik már rendelkeznek ingatlannal a Balatonnál, és meglévő portfóliójukat szeretnék további lakással vagy házzal bővíteni.
Az újonnan érkező befektetők tehát egyre kevésbé jellemzőek, ami jól mutatja, mennyire megváltozott a térség ingatlanpiacának befektetési megítélése.
Egyre többen fordulhatnak más befektetési lehetőségek felé
A lakásbefektetések jövedelmezőségének romlása arra is ráirányítja a figyelmet, hogy az ingatlanoknak ma már számos más befektetési formával kell versenyezniük.
A vásárlók számára nem elegendő pusztán azt mérlegelni, hogy egy adott lakás később kiadható-e. Azt is érdemes figyelembe venniük, hogy a vételárhoz szükséges jelentős tőke mekkora éves megtérülést eredményezhet, és milyen további költségekkel, feladatokkal jár a befektetés.
Amennyiben más eszközök hasonló vagy magasabb hozamot kínálnak, miközben kevesebb ráfordítást vagy alacsonyabb kockázatot igényelnek, a lakáskiadás könnyen veszíthet a vonzerejéből. A befektetők döntéseiben így egyre nagyobb szerepet kaphat a különböző lehetőségek összehasonlítása.
Új korszak kezdődhet a befektetési célú lakásvásárlások piacán
A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint Budapesten és a Balaton környékén egyaránt visszaszorultak azok a vásárlók, akik elsősorban befektetési céllal keresnek ingatlant. A magas vételárak mellett a bérleti piac már nem biztosít olyan növekedési lehetőséget, amely automatikusan vonzóvá tenné a lakáskiadást.
Mindez azonban nem jelenti azt, hogy ne lehetne továbbra is jövedelmező ingatlanbefektetést találni. A jelenlegi piaci környezetben viszont a korábbinál nagyobb jelentősége van a körültekintő tervezésnek. A vételár, az elhelyezkedés, a felújítás várható költségei és a reálisan elérhető bérleti díj egyaránt meghatározhatják, hogy megéri-e megvásárolni egy adott lakást.
Az a korábbi gyakorlat, amikor a befektetők szinte bármilyen lakást megvásárolhattak abban bízva, hogy az ingatlanárak emelkedése és a bérleti bevételek idővel biztosítják a megfelelő hozamot, egyre kevésbé tűnik fenntarthatónak.
Forrás: Balla Ingatlan szakértői tapasztalatai.
