Miközben Terézvárosban már életbe lépett a rövid távú lakáskiadás tilalma, az Európai Bizottság új szabályozási keretet javasol, amely más megközelítést alkalmazna. Az uniós elképzelés szerint a helyi önkormányzatoknak objektív adatokkal kellene alátámasztaniuk, ha korlátozni akarják az Airbnb-hez hasonló szálláskiadást. Az általános tiltás helyett a lakáspiaci helyzethez igazodó, arányos intézkedések kerülnének előtérbe.
Szeptember 9-én mutatta be az Európai Bizottság a megfizethető lakhatásról szóló törvényjavaslatát, amelynek célja, hogy segítséget nyújtson a lakhatási nehézségekkel leginkább érintett városoknak és térségeknek. A tervezet egyik hangsúlyos eleme a rövid távú lakáskiadás szabályozása, amely az utóbbi években egyre több nagyvárosban és turisztikai célpontban vált viták tárgyává.
A Bizottság szerint egyes területeken a lakások jelentős részét már nem állandó otthonként használják: sok ingatlan turisztikai szálláshelyként, második lakásként vagy befektetési céllal működik. Ez a gyakorlat szűkítheti a hosszú távú bérlésre elérhető kínálatot, és tovább nehezítheti a helyiek lakhatását. Ugyanakkor a rövid távú kiadás gazdasági előnyökkel is járhat: munkahelyeket teremthet, bevételt biztosíthat a tulajdonosoknak, és a helyi szolgáltatóknak, vállalkozásoknak is forgalmat hozhat. Éppen ezért a Bizottság szerint a szabályozásnak az adott térség sajátosságait kell figyelembe vennie.
Nem elegendő indok a magas lakásár
Az uniós javaslat alapján önmagában az, hogy egy városban vagy városrészben drágák az ingatlanok, még nem teremtene alapot a rövid távú lakáskiadás korlátozására. Az önkormányzatoknak konkrét, ellenőrizhető adatokkal kellene igazolniuk, hogy az adott területen komoly lakhatási nehézségek alakultak ki, és ezekhez a rövid távú kiadás is érdemben hozzájárul.
A lakhatási nyomás felméréséhez többek között a lakásárak és a jövedelmek viszonyát is vizsgálnák. Ha egy átlagos lakás megvásárlása legalább nyolc évnyi jövedelmet igényel, az már a megfizethetőségi problémák egyik jelzője lehet. Emellett azt is elemezni kellene, hogyan változott ez az arány az előző tíz évben, illetve várhatóan javul-e a helyzet a következő három évben.
A rövid távú lakáskiadás korlátozásához ezenfelül azt is alá kellene támasztani, hogy az intézkedést megelőző három évben a tevékenység ténylegesen rontotta a lakások elérhetőségét vagy megfizethetőségét. Vagyis nem lenne elegendő általánosságban a lakhatási válságra hivatkozni: a helyi problémák és a rövid távú kiadás közötti kapcsolatot is igazolni kellene.
Nem minden Airbnb-szálláshely kerülne célkeresztbe
A tervezet elsősorban a nagyobb volumenű, üzleti céllal végzett rövid távú lakáskiadást érintené. A helyi hatóságoknak több szempontot is mérlegelniük kellene, például azt, hogy egy tulajdonos hány ingatlant ad ki, illetve milyen rendszerességgel fogad vendégeket.
Más elbírálás alá esne a saját otthon időszakos kiadása. Ezt a tevékenységet nem lehetne korlátozni, mivel az ilyen ingatlanok jellemzően nem kerülnek ki tartósan a hosszú távú lakáspiacról. A korlátozó intézkedések időtartama legfeljebb öt év lehetne, a meghosszabbításukhoz pedig újabb vizsgálatra lenne szükség.
A Bizottság ugyanakkor arra is felhívja a figyelmet, hogy a rövid távú lakáskiadás visszaszorítása önmagában nem oldaná meg a lakhatási válságot. A megfizethető otthonok számának növeléséhez a lakáskínálat bővítésére, ezen belül a szociális és megfizethető lakások építésére is szükség van.
Az Airbnb-platformoknak is nagyobb szerep juthat
A javaslat a rövid távú szálláshelyekre vonatkozó, 2024-ben elfogadott uniós adatgyűjtési rendeletre épül. Az így rendelkezésre álló információk segíthetnék a helyi hatóságokat annak megítélésében, hogy indokolt-e a rövid távú lakáskiadás korlátozása egy adott területen.
A szabályozás lehetőséget adna arra is, hogy az önkormányzatok ellenőrizzék a szálláshelyek regisztrációs számait, és kezdeményezzék az érvényes azonosító nélkül hirdetett ingatlanok eltávolítását. Ezáltal az Airbnb-hez hasonló platformoknak is nagyobb szerepük lehetne abban, hogy a hirdetések megfeleljenek a helyi előírásoknak.
A tervezet tehát nem egységes európai tiltást készítene elő. Ehelyett azt tenné lehetővé, hogy a helyi döntéshozók a saját lakáspiaci viszonyaik alapján hozzanak intézkedéseket. A korlátozások indokoltságának megítélésében fontos szempont lenne, hogy a rövid távú kiadás milyen arányt képvisel a lakásállományon belül, mennyire üzletszerűen működik, és bizonyíthatóan rontja-e a helyiek lakhatási lehetőségeit.
Magyarország eltérő úton járhat?
Magyarországon Terézváros már bevezette a rövid távú lakáskiadás tilalmát, a döntés azonban a részvételi arány miatt is vitákat váltott ki. A szavazásra jogosultak kevesebb mint ötöde vett részt a voksoláson, a tiltást pedig mindössze 3265 választó támogatta. Ez a kerület teljes választópolgári létszámának körülbelül 11 százalékát jelentette.
Rege Mihály, a Felelős Szálláskiadók Szövetségének elnöke az Economxnak arról beszélt, hogy az uniós javaslat több ponton is egybevág a szervezet által képviselt állásponttal. Szerintük a rövid távú lakáskiadás korlátozása előtt objektív bizonyítékokra és hatásvizsgálatokra lenne szükség. Rege úgy látja, hogy a terézvárosi tiltás első évének eredményei sem igazolják egyértelműen az intézkedés hatékonyságát.
A szövetség elnöke az átlagos bérleti díjak alakulására hivatkozott: elmondása szerint Terézvárosban 2025-ben és 2026 májusában egyaránt 280 ezer forint volt az átlagos havi bérleti díj, míg a rövid távú lakáskiadást nem tiltó V. kerületben mindkét időpontban 350 ezer forintot mértek. Rege szerint ezek az adatok kérdéseket vetnek fel a terézvárosi korlátozás eredményességével kapcsolatban, és az uniós javaslatban szereplő feltételek alapján nehéz lenne megindokolni a tiltást.
A szövetség arra is rámutatott, hogy a rövid távú kiadásra használt lakások a budapesti lakásállomány mintegy 1 százalékát teszik ki. Eközben a 2022-es népszámlálás több tízezer üres lakást talált a fővárosban. A szervezet álláspontja szerint ezért a lakhatási problémák enyhítésében az üres ingatlanok piacra kerülésének ösztönzése és az új lakások építése is fontos szerepet kaphatna.
Négy javaslatot fogalmazott meg a szálláskiadók szövetsége
A Felelős Szálláskiadók Szövetsége már augusztusban négy pontból álló javaslatcsomagot juttatott el a kormánynak. Elsőként országosan egységes szabályozást sürgetnek a kerületenként eltérő előírások helyett. A szervezet szerint a jelenlegi rendszer kiszámíthatatlanságot okoz a jogszerűen működő kisvállalkozások és befektetők számára.
Második javaslatuk egy független, kontrollcsoportot is alkalmazó hatásvizsgálat elkészítése, amely a terézvárosi tiltás első évének következményeit elemezné. A szövetség emellett azt indítványozza, hogy az elemzés lezárultáig egy évvel hosszabbítsák meg a 2026 végéig érvényes budapesti nyilvántartásba vételi moratóriumot.
Harmadik pontként azt kérik, hogy a különböző szálláshelytípusok lakófunkcióra gyakorolt hatását azonos szempontok alapján vizsgálják. Álláspontjuk szerint ugyanis nemcsak lakáshotel, hanem szálloda vagy hostel is működhet korábban lakófunkciót betöltő épületben, ezért indokoltnak tartanák az egységes értékelési keretet.
A negyedik javaslat az üresen álló budapesti lakások helyzetének feltárására vonatkozik. A szövetség szerint meg kellene vizsgálni, miért maradnak ezek az ingatlanok kihasználatlanul, és milyen eszközökkel lehetne őket ismét a lakáspiacra juttatni.
Rege Mihály szerint az uniós tervezet alapelvei Magyarországon is alkalmazhatók lennének. Ahol adatokkal igazolható a lakhatási probléma és a rövid távú kiadás káros hatása, ott arányos, célzott és időben korlátozott intézkedésekre lehet szükség. Azokon a területeken viszont, ahol a kapcsolat nem bizonyítható, a szövetség álláspontja szerint a tiltás helyett további vizsgálatokra lenne szükség.
