Jelentősen átalakult a budapesti agglomeráció ingatlanpiaca 2026 első nyolc hónapjában. Miközben a déli és délkeleti településeken közel 20 százalékos áremelkedést regisztráltak, a korábban legdrágábbnak számító nyugati térségben már mérséklődtek az árak. Az agglomerációban eladott ingatlanok átlagos négyzetméterára 872 ezer forintra nőtt, egy átlagos adásvétel értéke pedig megközelítette a 88 millió forintot. A Duna House tranzakciós adatai szerint eközben egyre kevesebb az olcsóbb ingatlan a piacon.
A főváros körüli településeken az idei év első nyolc hónapjában átlagosan 872 ezer forintba került egy négyzetméter, ami 11,5 százalékos növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Az átlag mögött azonban jelentős területi különbségek húzódnak meg: míg egyes térségekben kiugró drágulás következett be, máshol már csökkenésbe fordult a korábbi emelkedő tendencia.
Egy átlagos agglomerációs ingatlan ára már a 88 millió forintot közelíti
2026 első nyolc hónapjában az értékesített házak és lakások átlagos vételára 87,7 millió forint volt. Ez mintegy 11 millió forinttal haladja meg az egy évvel korábban mért értéket, vagyis az ingatlanvásárlás egyre nagyobb kiadást jelent a főváros környékén is.
A drágulás mellett az olcsóbb ingatlanok aránya is jelentősen visszaesett a lezárt adásvételek között. Míg tavaly az ügyletek 28 százalékában 50 millió forintnál kevesebbet fizettek az ingatlanért, idén már csak a tranzakciók 19 százaléka tartozott ebbe a kategóriába. A 100 millió forint alatti ingatlanok részesedése szintén csökkent: az előző évi 81 százalékról 69 százalékra esett vissza.
A négyzetméterárak alakulása is jól mutatja a változást. A családi házak esetében 13 százalékos emelkedés után már 814 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, míg a lakásoknál 9 százalékos drágulást mértek, így azok átlagára átlépte az egymillió forintot négyzetméterenként.
Egyre többen keresnek első otthont Budapest határain kívül
Az agglomeráció lakáspiacára az Otthon Start program is hatással van. A Duna House adatai szerint a társaság ügyfelei között számottevően nőtt azoknak az aránya, akik első saját otthonukat keresik: míg tavaly a vásárlók 21 százaléka tartozott ebbe a csoportba, idén már 28 százalékuk.
„Az agglomerációban is nagyon erősen hatott az Otthon Start. Az első otthonukat vásárlók közül sokan a fővárosnál olcsóbb, de jól megközelíthető településeken keresnek házat vagy lakást” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A fővárosi és az agglomerációs árak közötti különbség továbbra is jelentős. Budapesten az idei év első nyolc hónapjában átlagosan 1,33 millió forintot kellett fizetni egy négyzetméterért, ami hozzávetőleg harmadával magasabb az agglomerációs átlagnál. Ez a különbség továbbra is vonzóvá teheti a főváros környéki településeket azok számára, akik a budapesti áraknál kedvezőbb lehetőséget keresnek.
Érd és a déli térség is jelentős dráguláson van túl
A legnagyobb áremelkedést az agglomeráció déli és délkeleti részén mérték. A délkeleti szektorban egy év alatt 20 százalékkal emelkedett az átlagos négyzetméterár, amely így elérte a 840 ezer forintot. A déli térségben sem volt sokkal kisebb a változás: itt 18 százalékos drágulás után 850 ezer forint lett az átlag.
A települések közül Érd különösen erős áremelkedést produkált. A városban 22 százalékkal nőttek az árak, így az átlagos négyzetméterár már 883 ezer forint volt. Az északnyugati szektorban szintén emelkedtek az árak, bár kisebb mértékben: a 12 százalékos növekedést követően 895 ezer forint körül alakult az átlagos négyzetméterár.
Már nem a nyugati agglomeráció számít a legdrágábbnak
Az idei adatok egyik legfontosabb fejleménye, hogy megváltozott az agglomeráció legdrágább térségeinek sorrendje. A nyugati szektor helyett immár az északi régió vezeti a négyzetméterárak szerinti rangsort. Az északi településeken 6 százalékos éves drágulást követően átlagosan 940 ezer forintot fizettek egy négyzetméterért.
A térségen belül Dunakeszi még ennél is magasabb árszintet ért el: az átlagos négyzetméterár elérte az 1,18 millió forintot.
Ezzel szemben a nyugati szektorban már csökkenést mutatnak a számok. Itt 3 százalékkal mérséklődött az átlagos négyzetméterár, amely így 898 ezer forintra változott. Budaörsön ugyanakkor továbbra is egymillió forint felett maradt a négyzetméterár. A teljes vételárak alapján azonban még mindig a nyugati térség áll az élen: az itt eladott ingatlanokért átlagosan közel 100 millió forintot fizettek.
Keleten találhatók még a legolcsóbb agglomerációs ingatlanok
Miközben az agglomeráció több részén már jelentős drágulás történt, a keleti szektorban jóval visszafogottabb volt az áremelkedés. Az átlagos négyzetméterár itt 5 százalékkal nőtt, és 823 ezer forintot tett ki. Ezzel a keleti térség lett a főváros körüli települések legolcsóbb szektora.
A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint éppen az alacsonyabb árszint miatt maradhatott még jelentős tér a további drágulásra ezen a környéken. A budapesti árakhoz viszonyítva ugyanis itt a legnagyobb a különbség, ami a jövőben is befolyásolhatja a vásárlók döntéseit.
Egy fóti házért 241 millió forintot fizettek, de akadt 8 milliós ingatlan is
Az idei tranzakciók között a szélsőséges árakra is találni példát. A legmagasabb vételáron értékesített ingatlan egy 581 négyzetméteres fóti ház volt, amely 241 millió forintért talált gazdára.
A másik végletet egy mindössze 23 négyzetméteres biatorbágyi kis ház jelentette, amelyért 8 millió forintot fizetett a vevő. A négyzetméterárak versenyében viszont Remeteszőlős került az élre: itt 1,84 millió forintot adtak egyetlen négyzetméterért.
Továbbra is a déli térség vonzza a legtöbb vásárlót
A jelentős átrendeződés ellenére a kereslet területi megoszlása nem változott meg alapvetően: a Duna House ügyfelei közül továbbra is a legtöbben a déli agglomerációban vásároltak ingatlant. Az itt megvalósult tranzakciók az összes agglomerációs vásárlás 29 százalékát tették ki.
A délkeleti szektor a vásárlók 19 százalékát vonzotta, míg az északi térségben 17 százalékuk kötött szerződést. Az északnyugati régió részesedése 13, a nyugatié 12, a keletié pedig 10 százalék volt.
A legdrágább településeken már a vevők pénztárcája szabhat határt az áraknak
A nyugati szektorban tapasztalt árcsökkenés arra utalhat, hogy a korábban folyamatosan emelkedő árak egyes településeken már elérték azt a szintet, amelyet a vásárlók egyre nehezebben tudnak vagy akarnak megfizetni.
„A drágulás lassulhat az agglomerációban. A nyugati szektor már most mutatja, hogy van egy árszint, amit a vevők nem tudnak vagy nem akarnak megfizetni” – fogalmazott Szegő Péter.
A következő hónapokban így még látványosabbá válhatnak a különbségek az agglomeráció egyes térségei között. A már most is magas árszintű nyugati és északi településeken mérséklődhet a drágulás, miközben a kedvezőbb árú keleti és délkeleti régiókban tovább folytatódhat a felzárkózás.
A budapesti agglomeráció ingatlanpiaca tehát egyre inkább több különálló részpiacra tagolódik: miközben egyes térségekben már az árak elérhetősége szabhatja meg a kereslet határait, máshol a fővároshoz képest alacsonyabb árszint még további növekedésnek adhat teret.
Forrás: Duna House. Az elemzés a 2025. és 2026. január–augusztus között megvalósult tranzakciók alapján készült.
