Az elmúlt hónapok statisztikái már előrevetítették, hogy kifulladóban van a budapesti újépítésű lakások piacának lendülete, júliusra azonban ez a folyamat már egyértelműen kirajzolódott. Bár az új lakások továbbra is magas árszinten szerepelnek a kínálatban, az éves áremelkedés üteme hónapról hónapra mérséklődik.
A tavaly márciusban mért, 24 százalékos éves drágulás jelentette a piac csúcspontját, azóta azonban fokozatos lassulás figyelhető meg. Az idei tavasz hozta a legnagyobb fordulatot: április óta négy egymást követő hónapban csökkent az éves árnövekedés mértéke. A korábbi 13,1 százalékos emelkedés előbb 7,5, majd 5,4 százalékra mérséklődött, júliusban pedig már csupán 3,9 százalékos volt. Ez azt jelenti, hogy az új lakások drágulása egyre inkább közelít az infláció üteméhez.
Továbbra is közel kétmillió forint az átlagos négyzetméterár
A lassuló árnövekedés nem jelenti azt, hogy olcsóbbá váltak volna az új lakások. Júliusban Budapesten az átlagos kínálati négyzetméterár már megközelítette az 1,92 millió forintot. Az egyes kerületek között azonban továbbra is jelentős különbségek mutatkoznak, nemcsak az árszintekben, hanem az elmúlt egy év árváltozásaiban is.
A legdrágább városrészek sorrendje lényegében nem változott. Az I. kerületben a szűkös kínálat miatt az átlagos négyzetméterár már a 3,3 millió forintot közelíti, míg a XII. kerületben meghaladja a 3,1 millió forintot. A VI. kerület is az élmezőnyben maradt, ahol az Opera környékén megvalósuló prémium fejlesztések hatására átlagosan már 2,7 millió forintot kérnek egy négyzetméterért, szemben az egy évvel korábbi 2,3 millió forintos szinttel.
A középmezőnyben is találunk dinamikusan dráguló városrészeket: Óbudán, Ferencvárosban és Erzsébetvárosban tovább emelkedtek az árak. Ezzel szemben több kerületben inkább stagnálás vagy enyhe visszaesés figyelhető meg. A IV., XIII. és XV. kerületben alig változott az átlagos árszint, néhány külső városrészben pedig az idei júliusi átlagár már elmaradt az egy évvel korábbitól, igaz, ezekben a kerületekben jóval kevesebb új projekt érhető el.
A fejlesztők egyre kisebb lakásokat kínálnak
Nemcsak az árak növekedése lassult, hanem a kínálat összetétele is látványosan átalakul. Az újépítésű lakások átlagos alapterülete tovább csökkent: míg tavaly júliusban egy budapesti új lakás átlagosan 71,4 négyzetméteres volt, idén már csak 66,9 négyzetméter. Ez több mint 6 százalékos visszaesést jelent egyetlen év alatt.
A kisebb lakások térnyerése az átlagos vételárakban is megjelenik. Bár a négyzetméterárak éves összevetésben még mindig 3,9 százalékkal emelkedtek, egy átlagos új lakás teljes ára már 2,7 százalékkal alacsonyabb, mint egy évvel korábban. Ez azonban nem árcsökkenést jelent, hanem azt, hogy a kínálatban egyre nagyobb arányban jelennek meg kisebb alapterületű ingatlanok.
Jelenleg az új lakások közel fele egy-, másfél- vagy kétszobás, miközben a garzonok aránya már eléri a 13 százalékot. Ez érezhető növekedés a néhány évvel ezelőtti, nagyjából 9 százalékos részarányhoz képest.
A fejlesztők ezzel próbálnak alkalmazkodni a vásárlók lehetőségeihez. Bár a négyzetméterenként fizetendő összeg továbbra is magas, egy kisebb lakás teljes vételára könnyebben beleférhet a vevők költségvetésébe.
Egy átlagos új lakásért még mindig évtizedekig kellene dolgozni
A megfizethetőség továbbra is komoly kihívást jelent, amit jól szemléltet Átlag János példája. Ha teljes nettó mediánjövedelmét minden hónapban félre tudná tenni, akkor is csak 24 és fél év alatt gyűlne össze egy átlagos budapesti új lakás ára. A valóságban természetesen ennél jóval hosszabb időre lenne szükség, hiszen a jövedelem jelentős részét a mindennapi kiadások emésztik fel.
A legdrágább budai városrészekben ennél is nehezebb a helyzet. Az I. kerületben egy átlagos új lakás ára 67,2 évnyi teljes nettó mediánkeresetnek felel meg, a XII. kerületben 56,5 évnyi, míg a II. kerületben 47,2 évnyi fizetésre lenne szükség.
A lista másik végén a X. kerület áll, ahol egy átlagos új lakás ára nagyjából 14 és fél évnyi nettó mediánkeresetből lenne megvásárolható. Ezt követi a XX. és a XXIII. kerület, ahol körülbelül 16 évnyi jövedelem fedezné egy új lakás árát. Bár ezek az értékek jóval kedvezőbbek a budai kerületeknél, még mindig jól mutatják, hogy jelentős saját megtakarítás vagy családi segítség nélkül az új építésű lakások továbbra is nehezen elérhetők az átlagos jövedelemből élők számára.
A kerületek közötti eltéréseket nem kizárólag a négyzetméterárak magyarázzák. Legalább ennyire fontos az is, hogy az adott városrészben mekkora alapterületű lakások dominálnak. Ennek köszönhető, hogy egy magasabb négyzetméterárú, de kisebb lakásokat kínáló kerület – például Ferencváros – kedvezőbb helyen szerepelhet ebben az összehasonlításban, mint egy alacsonyabb négyzetméterárú, ám nagyobb lakásokkal jellemezhető városrész, például Zugló. Az adatok egyúttal azt is jól mutatják, hogy a kisebb alapterületű lakások fejlesztése ma már a megfizethetőség egyik legfontosabb eszközévé vált.
