Látványos átrendeződés zajlik a magyar ingatlanpiacon: miközben egyes szegmensek új lendületet kapnak, más területeken egyértelmű lassulás és kivárás figyelhető meg. A változás nem felszínes, hanem szerkezeti szintű – derül ki a DLA Piper Hungary Hazai Ingatlanpiaci Körkép 2026-os kiadásából*.
A legfontosabb trendeket Borbély Gábor, a finanszírozási és ingatlanjogi csoport vezetője, valamint Balogh Tamás, Real Estate Service Stream Leader ismertették.
Az egyik legfontosabb üzenet egyértelmű: 2026-ban már nem az számít, hogy mi épül, hanem az, hogy mi működik valóban jól, és mi képes stabil bevételt termelni.
A lakóingatlanok viszik a prímet
A jelenlegi piaci várakozások alapján egy szegmens toronymagasan kiemelkedik: a lakóingatlanok piaca.
A szereplők közel 70 százaléka ebben látja a legnagyobb növekedési potenciált, ami jól mutatja, merre áramolhat a tőke a következő időszakban. A lakhatási igény stabil maradt, a finanszírozás elérhető, és a befektetők számára is kiszámíthatóbb hozamokat kínál ez a terület.
Ez a kombináció különösen vonzóvá teszi a lakóprojektek piacát egy olyan időszakban, amikor a bizonytalanság sok más szegmenst visszafog.
A szállodák meglepő visszatérése
A másik nagy nyertes a szállodapiac lehet, amely az elmúlt évek után ismét komoly befektetői érdeklődést vonz.
A hangsúly azonban átalakult: a mennyiségi bővülés helyett a minőségi, jól pozicionált és egyedi koncepcióval rendelkező projektek kerültek előtérbe.
„A befektetői érdeklődés a szállodapiac iránt várhatóan tovább erősödik, és a szegmens a következő időszakban is vonzó befektetési célpont maradhat. A befektetők ugyanakkor egyre tudatosabb szempontok mentén hozzák meg döntéseiket: kiemelten keresik azokat a projekteket, amelyek a jelenlegi, kockázatokkal terhelt piaci környezetben is kiszámítható bevételt biztosítanak. Ennek eredményeként a prémium kategóriás, jól pozicionált, differenciált koncepcióval rendelkező szállodai fejlesztések iránt maradhat a legerősebb a kereslet” – hangsúlyozta Balogh Tamás.
Az irodapiac: átalakulás és kivárás
Ezzel szemben az irodapiac egészen más képet mutat.
A fejlesztők és befektetők továbbra is óvatosak, és a fókusz egyre inkább eltolódik az új építések helyett a meglévő állomány átalakítása felé. Gyakoribbá váltak a vegyes funkciójú projektek, és egyre több példát látni arra is, hogy irodaházakat lakó- vagy szállodai célra alakítanak át.
A bérlők oldalán is jelentős változás történt: ma már nem elég egy jó lokáció. A minőség, az energiahatékonyság és az üzemeltetési költségek döntő tényezővé váltak.
„Az irodapiaci szereplők rövid távú várakozásait változatlanul óvatosság jellemzi, ugyanakkor a fejlesztések elmaradása miatt a felsőkategóriás irodák szűkülő kínálata – a minőségi és fenntarthatósági szempontok felértékelődésével összhangban – kedvezőbb lehetőségeket teremthet a fejlesztők és a befektetők számára” – emelte ki Balogh Tamás.
Kevesebb új szerződés, több hosszabbítás
Az irodapiacon a bérleti dinamika is átalakulóban van.
Az új szerződések száma visszafogottabb, miközben egyre gyakoribbak a meglévő bérleti szerződések hosszabbításai. Emellett több helyen enyhe bérletidíj-csökkenés is megfigyelhető, ami azt jelzi, hogy a piac még mindig az egyensúlyi állapotát keresi.
Logisztika: lassuló tempó
A korábban kiemelkedően teljesítő logisztikai és ipari szegmensben is érzékelhető a lendület csökkenése.
Bár továbbra is fontos szereplői a piacnak, a növekedés mértéke egyre inkább az ipari beruházások, az autóipar és az e-kereskedelem teljesítményétől függ. A befektetők ebben a szegmensben is inkább a stabil, jól kiadott ingatlanokat keresik, mintsem az új, kockázatos fejlesztéseket.
A retail új irányt vett
A kiskereskedelmi ingatlanok piaca is kezd magához térni, különösen a vidéki nagyvárosokban.
Ugyanakkor itt sem a klasszikus plázafejlesztések dominálnak. A hangsúly sokkal inkább a meglévő ingatlanok megújításán, újrapozicionálásán van, amit a szabályozási környezet – például a plázastop – is erősen befolyásol.
ESG: már nem választható
Van egy tényező, amely minden szegmensben megkerülhetetlenné vált: az ESG és az energiahatékonyság.
Ma már gyakorlatilag elképzelhetetlen olyan projekt, ahol ezek ne lennének alapkövetelmények. Az energiaellátás, a fenntarthatóság és az új technológiák – például energiatárolás vagy alternatív rendszerek – kulcsszerepet kapnak a fejlesztésekben.
Aki ebben nem lép időben, könnyen versenyhátrányba kerülhet.
Finanszírozás van – de szigorúbb feltételekkel
A finanszírozási környezet összességében továbbra is kedvező, de a bankok jóval tudatosabban hiteleznek, mint korábban.
„Tapasztalataink, valamint a piacon aktív szereplőktől érkező visszajelzések is azt erősítik meg, hogy az ingatlanfinanszírozás 2025-ben is teljes mértékben hozzáférhető maradt: a válaszadók több mint 80 százaléka szerint megfelelő finanszírozási feltételek állnak a fejlesztők rendelkezésére, miközben több mint 90 százalékuk a hitelfeltételek stabilitásáról vagy enyhüléséről számolt be" – emelte ki Borbély Gábor.
Ugyanakkor az ESG-megfelelés és az energiahatékonyság ma már alapfeltétel a hitelbírálat során, és a tranzakciók is lassabban zárulnak: több ellenőrzés, több kockázatkezelés, több idő.
A piac új szabálya: nem az építés számít, hanem a működés
2026 egyik legfontosabb tanulsága, hogy az ingatlanpiac sokkal tudatosabbá vált.
A befektetők már nem a legnagyobb vagy leggyorsabb projekteket keresik, hanem azokat, amelyek hosszú távon is stabilan működnek, és kiszámítható bevételt biztosítanak.
Ez a szemléletváltás pedig alapjaiban rajzolhatja át a piac erőviszonyait a következő években.
*A teljes riport ezen a linken érhető el.
